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Comprar una casa con Hipoteca

Si estás pensando en comprar una casa y necesitas hipoteca, a continuación te resumimos los puntos más importantes que se establecieron en la Ley Hipotecaria, aprobada en el mes de Junio del 2019.

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El objetivo principal de la nueva Ley Hipotecaria es proteger al consumidor.

No tiene carácter retroactivo, por lo que los usuarios de créditos hipotecarios firmados con anterioridad, no pueden acogerse a todos los puntos de la nueva Ley, salvo que realicen una novación (cambio de las condiciones de una hipoteca).

Estos usuarios pueden beneficiarse en los siguientes casos:

  • conversión de la hipoteca de interés variable a fijo, trámite que se ha abaratado bastante, como explicamos más adelante.  
  • nuevas condiciones que se establecen para la ejecución de las hipotecas en el caso de impagos, que se detallan también más adelante.
  • Subrogación o cambio de la hipoteca de un banco a otro. Desaparece esta comisión, siendo el Banco que se queda con la hipoteca el que asume los gastos.
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Transparencia de condiciones

Las medidas establecidas para que el cliente que va a comprar una casa, pueda tener toda la información sobre el producto que está contratando y sus implicaciones, son básicamente dos:

  • El Banco debe presentar la FEIN (Ficha Europea de Información Normalizada), y entregar a sus clientes una Ficha de Advertencias Estandarizadas (FIAE) con toda la información sobre cláusulas y elementos especialmente sensibles. En el caso de interés variable además, debe adjuntar un anexo con el comportamiento que podría tener el préstamo hipotecario en distintos escenarios, según la variación de intereses. 
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  • El titular debe disponer de la documentación anterior y de la escritura, al menos 10 días antes de la firma en notaría, de tal forma que tenga tiempo para revisar todo, consultar con un experto, solventar dudas y renegociar algunos puntos, en su caso.  

Durante este periodo, el Notario deberá dar asesoramiento gratuito, y reunirse al menos una vez con el cliente y con los avalistas, en su caso, sin estar el Banco delante, para asegurarse de que se entienden bien todos los términos de la hipoteca.

Distribución de costes para comprar una casa

La Nueva Ley también pretende distribuir de manera más equitativa los gastos derivados de comprar una casa.

  • Qué asume el Banco: el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados, la Gestoría, la Notaría, el Registro, y su copia de la escritura.
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  • Qué asume el Cliente: el coste de la tasación, pudiendo elegir libremente un tasador acreditado, su copia de la escritura, y los gastos e impuestos derivados de comprar una casa.

Modificación de los plazos y condiciones de ejecución hipotecaria (procedimiento previo al embargo por impago de cuotas), siendo los siguientes:

  • Durante la primera mitad del préstamo: impago de cuotas equivalente a 12 meses, o impago del 3% de la hipoteca.
  • Durante la segunda mitad del préstamo: impago de cuotas equivalente a 15 meses, o impago del 5% de la hipoteca.

Prohibición de las vinculaciones obligatorias a otros productos del Banco.

Como los Bancos ya no pueden obligar al usuario a suscribir otros productos, en muchas ocasiones ofrecen un menor interés si se contratan más productos. En este caso, el Banco debe facilitar al cliente una oferta con la bonificación y otra sin la bonificación.  

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Abaratamiento del cambio de tipo de interés variable a fijo

Se aplicará un interés máximo del 0,15% los tres primeros años de hipoteca, y sin coste a partir del cuarto año.

Cláusula suelo

Fue eliminada.

Cláusulas abusivas

Están vetadas. Los Notarios y Registradores tienen prohibido registrar cualquier tipo de cláusula abusiva.

Amortización anticipada

Hipotecas a interés variable: el banco puede elegir entre aplicar una comisión máxima del 0,15% durante los 5 primeros años del contrato sobre el importe amortizado ó una comisión máxima del 0,25% durante los 3 primeros años del contrato sobre el importe amortizado. Transcurridos los 3 o 5 años no hay costes de cancelación anticipada.

Hipotecas a interés fijo: se cobrará un máximo del 2% durante los primeros diez años, del importe amortizado, y un máximo del 1,5% el resto de la duración del contrato, siempre y cuando la cancelación suponga una pérdida para la entidad (que los intereses estén más bajos que los acordados en el contrato).

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Dación de pago

Una dación de pago consiste en saldar la deuda hipotecaria con la entrega de la vivienda al banco.

Esta decisión quedó suspendida.

Intereses de demora

También se han reducido a tres puntos, siendo antes tres puntos más el tipo de interés inicial.

Remuneración a los empleados del Banco

No puede estar asociado el salario con el número de hipotecas concedidas.

Consecuencias de la Ley Hipotecaria

Además de todas las ventajas que hemos descrito en los apartados anteriores, otra de las consecuencias es que se ha reducido la cantidad inicial que los usuarios deben aportar a la hora de comprar una casa. Lo más habitual es que un banco conceda al cliente una hipoteca por el 80% de la tasación del inmueble. Eso implica que tú debes de tener un 20% de dicho valor.

Lo que pasaba antes, es que todos los gastos sumaban un 10%, por lo que en realidad el comprador debía tener un 30% del valor de tasación. Al asumir los bancos todas las partidas descritas, esta aportación inicial se acerca más al 20%.

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Te dejamos el link al BOE para que puedas consultar la nueva Ley. Pincha aquí.